신혼희망타운 사전청약 본청약 조건 모기지 대출 알아보기

안녕하세요. 믿친형 쿠레이터입니다.

저는 현재 중기청대출로 전세로 살고 있는데 결혼도 하고 이사를 해볼까 생각이 들어서 이전에는 전혀 관심이 없었던 LH 신혼희망타운에 대해서 거의 틈날때마다 조사했습니다.

혹시 잘 모르시는 분들을 위해서 지금까지 알게된 내용을 정리해드리려고합니다.

조사하는데 꽤나 많은 시간을 썼으니 보시면 충분히 도움이 되실것 같아요 ㅎㅎ

신혼희망타운 신청 조건

1) 현재 살고있는 지역에 따른 우선순위
보통 1순위는 해당 지역에 살고 있는 거주자, 2순위는 해당시에 살고 있는 거주자, 3순위는 그외의 지역에 살고 있는 거주자 (모집공고문을 반드시 확인하셔야합니다)

예시

2) 혼인 후 7년 이내
예외적으로 자녀가 있다면 7년이후에도 가능하다는 말이 있으나 저는 자녀도 없고, 7년도 지나지 않았기 때문에 따로 조사하진 않았습니다.

3) 일정소득 기준 이하
소득기준은 어떤 아파트에 청약을 하느냐에 따라 조금씩 다릅니다. 아래 예시사진과 크게 다르지 않으니 참고부탁드리며, 정확한 기준은 반드시 공고문을 확인하여야합니다.

예시

4) 청약통장 납입기간 및 거주기간

위의 표는 우선공급 가점표 예시입니다. 가능하다면 점수를 높게 받는 편이 청약에 당첨될 확률이 높겠죠?

자 이렇게 조건이 성립되었다면, 이제 종류에 대해서 알아볼까요?

 

신혼희망타운의 종류

1) 행복주택(임대형) : 행복주택은 집을 사는것이 아닌 임대하는것이라고 생각하시면 됩니다. 월세의 개념이죠. 그렇지만 같은금액이라도 일반 월세랑은 비교도 되지 않을 정도의 좋은집과 환경에서 살 수 있다는게 큰 장점입니다.

보통 계약은 2년 진행되며, 조건이 맞을경우에는 최대 6~10년까지 연장하여 거주할 수 있습니다. 미래의 부동산 가격을 걱정하시는 분들이라면 행복주택도 좋은 방법 중 하나라고 생각합니다.

행복주택을 알아보신다면 이런 표를 마주하실텐데 보는법이 어렵지는 않습니다. 최대전환시 임대조건을 보시면 됩니다.
위의 예시를 본다면 163,600,000원을 보증금으로 낸다면 월세를 181,180원만 내면 된다는 뜻입니다. 

자 그렇다면 보증금인 163,600,000원을 어떻게 내느냐라고 걱정하시는 분들이 많을것 같습니다. 해당 부분은 버팀목 전세자금 대출을 통해서 연 1.2%로, 최장 10년간 보증금의 80%까지 지원합니다. 신용불량자도 모기지 대출은 가능하다고 합니다.

그렇다면 우리가 어느정도의 현금을 가지고 있어야 입주가 가능할까요? 계산을 해보자면 163,600,000-130,880,000(80% 대출금) = 32,720,000 / 대략적으로 32,720,000원을 현금으로 가지고 있어야 합니다. 

쉽게 생각해보자면 32,720,000원의 현금이 있다면 행복주택에 월세로 181,180(임대료) + 130,880(월 대출 이자) = 312,060원을 낸다면 거주할 수 있다는 뜻입니다. 물론 대략적인 금액이고, 각종 전기세나 가스세들은 별도이니 참고하여야 하겠습니다.

요즘 서울에서 오피스텔 월세만 해도 한달에 백만원이 넘을텐데 굉장히 괜찮은것 같습니다. 행복주택의 경우에는 신혼 부부들을 위해 직장과 학교가 가까운 곳이나 대중교통이 편리한곳에 지어지기 때문에 지리적으로 이점이 많습니다. 물론 본인이 잘 고려해서 골라야겠지만요.

그 다음으로 공공분양으로 넘어가 보겠습니다.

2) 공공분양(분양형) 
이전의 행복주택이 임대형이었다면 공공분양은 말그대로 집을 사는 것입니다. 그 비용도 행복주택에 비해서 비싼 편입니다. 그렇다고 하더라도 일반아파트나 주택에 비해서는 60~80% 정도로 책정되니 그나마 안심입니다.

신청조건은 행복주택과 크게 다르지 않으나 약간의 차이가 있습니다. 대표적으로 소득기준이 차이가 있습니다.

우선 사전청약과 본청약이 따로 있습니다.
• 사전청약 : 최종 본청약 이전에 진행하는 청약
• 본청약 : 사전청약에서 당첨된 사람이 하는 청약 

사전청약과 본청약의 자격조건

1) 무주택세대구성원 등은 사전청약의 모집공고일부터 본청약 입주자모집공고일까지 "무주택" 계속 유지 
2) 지역우선공급의 거주기간은 본청약까지만 갖추면 됨 (사전청약시에는 거주만 하면 됨)
* 사전청약은 본청약 당첨과 비교하여 확정이 아니므로 당첨 취소 시 불이익이 없다. (공공분양은 제한이 있음)

사전청약을 신청하게되면 청약 조건에 해당되는지 아닌지를 판가름 하여 당첨여부가 판별됩니다. 그리고 중요한건 본청약입니다. 왜냐하면 돈이 들기 시작하는 것은 본청약 부터이기 때문이죠. 만약 본청약전에 취소를 할 경우 불이익이 있는지 궁금하신 분들도 많을거라 생각됩니다.

1) 사전청약 당첨 취소 : 
본청약처럼 사전청약은 확정이 아니기에 민간분양의 경우는 청약지위를 포기해도 불이익이 없다. 
* 공공분양 사전청약 포기는 일정기간동안 다른 공공분양 사전청약 당첨이 제한됨

2) 본청약 당첨 취소 : 
당첨자로 관리되어 재당첨제한 등 불이익이 발생

공공분양의 경우 집을 사는 것이니 만큼 세금도 붙고, 대출기간도 굉장히 깁니다.

LH공사에서 모기지 대출(LTV) 70%를 고정금리 1.3% 이자로 최대 30년간 대출가능합니다.

만약 4억짜리 집이라고 가정했을때 통상적으로 10%는 계약금으로 먼저 지불해야합니다. 4천만원이겠죠? 계약금은 대출도 안되기 때문에 반드시 현금으로 가지고 있어야합니다. 그리고 공급가격 기준으로 70%인 280,000,000원을 대출 받을 수 있고 이에 대한 이자 및 원금을 지불해야합니다.

 

기본적으로 "원리금균등상환"이기 때문에 매달 지불하는 금액이 상당합니다.

위의 금액을 30년간 매달 지불해야하니 잘 고민하신 후에 해주셔야 될것 같습니다.

그러면 여기서 끝이냐? 슬프게도 아닙니다ㅜㅜ

계약금 10%인 4천만원과 모기지 대출로 2억 8천은 해결가능하겠지만 아직도 8천만원을 현금으로 지불해야합니다. 갈길이 참 멉니다.. 만약 모아둔 자금이 있어서 지불할 수 있다면 다행이지만 없으신 분들도 많이 있겠죠? 그럴경우 "중도금집단대출"이라는 것도 있습니다. 하지만 이로 인해 매월 나가는 이자도 늘어나니 잘 계산해보셔야할 것같습니다.

그리고 분양받은 집을 팔았을때 발생하는 시세차익에 대해서 수익 공유를 해야합니다.

수익공유는 대출비율 자녀유무에 따라 크게 달라지는데 아이를 많이 낳으라는 뜻이겠죠 ㅎㅎ?

---

제가 지금까지 조사해 본 내용입니다. 

제가 전문가가 아니라 열심히 조사했다고 한들 빠진 정보들이 있을겁니다. 그래도 이정도만 알고 있으면 거의 80%는 알았다는 느낌으로 봐주시면 좋겠습니다 ㅎㅎ

오늘 내용 정리를 해보겠습니다.

1. 신혼희망타운의 경우 분양가의 70%(공공분양), 80%(행복주택)까지 받을 수 있습니다.

​2. 모기지대출은 최소 3년 간은 갖고 있어야합니다. (분양가가 3억 3천 이상일 경우 반드시 모기지대출을 받아야함)
그 이전에 만기 중도상환 할 수 없습니다.

3. 모기지 대출받으면 1년 원금상환유예 되며, 1년 동안은 이자만 납부

​4. 신용대출이 있거나, 신용불량자 상태인 경우에도 모기지대출은 가능

5. 분양가격 중 70%는 모기지 대출로, 20%는 중도금 집단대출로하면 최소 10%는 현금이 있어야한다.

6. 중도상환 수수료는 없으나 분할 상환 불가 / 전액 상환만 가능합니다.

7. 모기지 대출 신청은 잔금 납부일 2개월 이전에 미리 접수(문자로 알려줌)

​8. 공공분양의 경우 대출기간을 20년 또는 30년 중에 선택 가능합니다.

9. 모기지대출 이자는 1.3%(공공분양),1.2%(행복주택) 고정금리입니다.

10. 모기지 대출 받으면, 시세차익 수익을 공유해야하며, 순수익에서 비율 계산하여차감합니다.​

LH 청약센터 신혼희망타운 링크 : https://apply.lh.or.kr/LH/index.html?Sls#SIL::CLCC_SIL_0030:1010206 

LH청약센터